現在お預かりしている中古物件についてのお話になります。

敷地面積が狭い物件や、建築基準法上の道路に未接道の物件、借地権の物件など不動産には売りにくい要素を含むものも多くあります。

本物件は築古（築50年）かつ借地権を一部含み、敷地面積も狭小という物件です。

敷地は約17坪でセットバック部分が約6坪程度あるため、建替えの際の敷地面積は10坪程度の物件となります。

※セットバック：簡単に説明すると建築基準法上の規定により、建替えの際には道路として提供が必要となる土地で建築面積に含むことができない部分です。

一度購入申込は入ったのですが、直前でキャンセルがあったり、大幅な指値（値引き）が入ったりなど、現在時点で希望の時期と価格での販売は難しい状況。

元々の希望価格を下げたくない方向のため、相談のうえ費用は掛かりますがリフォームを実施することとなりました。（リフォーム完了後は販売価格をUPして掲載予定）

現在リフォーム中のため完了したら引き続き写真を掲載して、現状をブログに記載したいと思います。

最近は個人向けに投資の話が一般的になってきましたが、私の周りに聞いてみても意外とまだ何も始めていない方も多くいらっしゃいます。

タイトルの「まず始めるならどっち？！」についてはiDeCoか積立NISAについてです。

まずどちらの投資も節税対策にはなります。より節税になるのはどちらかと言えばiDeCoになります。

iDeCoは利益に対する税金の他、その年の収入にたいして課税される所得税も減税対象となるところが積立NISAとの違いです。

ただし、iDeCoは基本的に60歳まで解約ができません。（例外として、死亡一時金・障害給付金・脱退一時金あり）

お給料の手取りで28万で、月の生活費等で25万かかる方が2万円（企業型DCの限度額）を積み立てをしていると残りの金額が1万円では、緊急でお金が必要な時などに不足してしまうケースも発生します。

そのため、iDeCoでは本当に余裕のある資金を回す必要があります。

NISAについては、いつでも解約可能なため、iDeCoと積立NISAを併用するのも良い投資方法と言えます。

例えば月に3万円投資に回したい方などは、iDeCoで2万、積立NISAで1万など組み合わせて運用します。

ただし、iDeCoは開始時に国民年金基金連合会に2,829円の加入金が必要となり、国民年金基金連合会に拠出の都度105円の費用が必要となります。（月払いなら毎月105円）

そのため、なるべく費用は掛けたくない、気軽に解約もできるようにしたい方は新NISAのみの運用が向いているといえるでしょう。

NISAはいつでも解約できるとは言っても積立はじめてから１～２年はマイナスになる期間も出てくるでしょう。解約は資産がプラスになっているタイミングで行いたいので余裕をもって資金管理しましょう。

「家を売買する」というのは、一生に1度あるかないかですよね、

不動産賃貸については、利用されたことがある方も多いと思いますが売買となるとそう多くはないと思います。

そこで仲介手数料について、少しお話させていただきます。

私も実際に顧客の立場で不動産仲介会社を利用したことがありますが、その時の担当者は仲介手数料を提示するときに「正規手数料のため●●万円です」

という説明がありました。

正規という言葉が適切なのかは分かりませんが、宅建業法で許容される最大限度の手数料（物件価格400万円以上であれば、簡単計算で消費税抜きで「物件価格×3%＋6万円」）ということです。

※下記に宅建業法の仲介手数料を記載いたします。

上限は法律で定められておりますが、下限については定められていないため、可能であれば値引き対応可能か確認してみると良いと思います。

不動産の購入は物件に掛かる費用の他、仲介手数料、住宅ローン利用の際には金融機関の事務手数料、司法書士費用や登録免許税、不動産取得税など各種の税金も掛かります。

少しでも節約できるところがあるとしたら、仲介手数料になってしまうのかなと思います。

【仲介手数料一覧】

なお、低廉な空き家等（取引価格の安い物件）については別途新たな規定があり、いくつかの条件を満たすと800万円以下の物件であっても、最大で33万円を仲介手数料としていただくことが可能です。理由としては、安価な物件ですと仲介会社も手数料が低すぎて取り扱うことが厳しいケースもあるからかと思います。国としては、放置空き家を無くしたいので、不動産業者にもメリットを出すための施策になります。

以前は売主からのみ400万円以下の物件でも最大19.8万円でしたが、2024年7月1日より800万円以下の物件でも売主・買主双方から最大33万円となりました。

【国土交通省の空き家等に係る媒介手数料の見直しについてのURL】

https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001749923.pdf

固定資産税納税通知書が送付される時期ですね。

固定資産税については、住宅政策上の観点から居住の用に供する用地については税負担軽減のための特例措置が取られています。

200㎡以下の小規模用地については課税標準額が六分の一に減額となっています。

しかし、放置空き家が増え続けているため、一定の放置空き家については六分の一の減税措置が行われません。

助言・指導が行われた後、勧告を受けた時点で減税措置が解除されます。

2023年の改正以降は「管理不全空き家」も優遇措置の対象外となることが決定したため、以前よりまして優遇措置対象外となる可能性が増えています。

ご家族が亡くなられてすぐに売却はしたくないなど色々なお考えがあるかと思います。

相続した場合には空き家の売却による減税措置などもありますので、空き家になる前からご家族と事前に話し合いの機会があると良いですね。